Vraag een offerte
Vraag een offerte

Kennisbank

Alles over mede-eigendom, helder uitgelegd.

Van de algemene vergadering tot het reservefonds: vind hier
antwoord op de vragen die mede-eigenaars ons het vaakst stellen.

Wat is een VME (vereniging van mede-eigenaars)?

All owners of a building with at least two lots together form the VME. It acquires legal personality — with its own name, registered office, enterprise number, and assets — as soon as the law applies, at least one lot has been sold, and the articles of association have been registered.

A notarial deed that divides the building into private lots (with a number of shares) and common areas. Together with the co-ownership regulations, it constitutes the statutes of the building.

The basic deed and the co-ownership regulations together, usually in a single notarial deed. They determine the ownership relations and the rules governing the building.

A private document regulating the functioning of the general meeting, any council of co-owners, and the arrangements regarding the property manager, plus the practical rules of conduct within the building.

What only you use is private; what everyone (can) use is common. In case of doubt, a part is considered common. You can find the precise description in the deed of incorporation.

The deed of incorporation assigns a number of shares in the common areas to each lot. These shares determine both your voting rights and your share in the common costs.

Zodra een gebouw uit twee of meer kavels met verschillende eigenaars bestaat, er een basisakte en reglement van mede-eigendom is, en de eigendom in kavels is verdeeld.

De syndicus vertegenwoordigt de VME en beheert de gemeenschappelijke delen (dak, gevel, lift, tuin, installaties). Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en zorgt voor het administratief, financieel en technisch beheer.
Ja, zodra er sprake is van mede-eigendom. Enkel bij een heel kleine residentie met eenvoudig beheer kunnen de eigenaars unaniem beslissen geen syndicus aan te stellen.
Meestal door de algemene vergadering, voor maximaal drie jaar (hernieuwbaar, en steeds afzetbaar). Bij nieuwbouw wordt de syndicus soms via het RIO aangesteld door de promotor, tot de eerste algemene vergadering.
Ja. De overeenkomst bevat een lijst van de forfaitaire prestaties (in het basisereloon) en een lijst van de aanvullende prestaties met hun vergoeding, zodat er geen verrassingen zijn.
Dat de syndicus is ingeschreven bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, gebonden is aan een deontologische code en verzekerd is. Syndio is een BIV-erkend syndicuskantoor.
Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen namens de VME en wordt verkozen door de algemene vergadering. Een rentmeester beheert privatieve delen (bv. een verhuurd appartement) in opdracht van één eigenaar.
Dan vervalt het mandaat en mag de syndicus geen daden van beheer meer stellen. Op vraag van een mede-eigenaar kan de vrederechter een voorlopige syndicus aanstellen.

De jaarlijkse vergadering van alle mede-eigenaars die beslist over gemeenschappelijke zaken: de afrekening, werken, de aanstelling van de syndicus, enzovoort. De syndicus notuleert de beslissingen.

Bij de start moeten meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn én samen minstens de helft van de aandelen bezitten. De vergadering is ook geldig als de aanwezigen meer dan drie vierden van de aandelen vertegenwoordigen.
Gewone beslissingen worden genomen met volstrekte meerderheid (de helft + 1). Zwaardere beslissingen vragen 2/3, 4/5 of unanimiteit, afhankelijk van de impact op het gebouw.
In principe maximaal drie, tenzij het totaal van je eigen stemmen en die van je volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen bedraagt. Blanco volmachten of volmachten “aan de voorzitter” zijn niet toegelaten.
Ze vermeldt de naam van de lasthebber, mag algemeen of specifiek zijn en geldt in principe voor één algemene vergadering (behalve bij een notariële volmacht). De syndicus zelf mag geen volmachten krijgen.
De genomen beslissingen, de behaalde meerderheden en de namen van wie tegenstemde of zich onthield. De notulen worden op het einde van de zitting ondertekend door de voorzitter, de secretaris en de nog aanwezige eigenaars.
Bezorg je agendapunt schriftelijk aan de syndicus (aangetekend of via e-mail met ontvangstbevestiging), minstens drie weken voor de vergadering. Te laat ontvangen punten komen op de volgende AV.
De aanwezigheidsvoorwaarde geldt enkel bij de start van de vergadering. Wie later vertrekt kan de verdere besluitvorming niet blokkeren; de syndicus noteert het vertrek en herleidt het stemmenaantal.
Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stemmen bij het berekenen van de vereiste meerderheid.
De wet verplicht een aangetekende oproeping, tenzij je uitdrukkelijk en schriftelijk instemt met een andere manier (bv. e-mail). Laat je voorkeur weten aan je syndicus om ongemak te vermijden.
Een mede-eigenaar, verkozen bij de start van de vergadering met volstrekte meerderheid. De voorzitter leidt de vergadering en ondertekent onder meer de syndicusovereenkomst namens de VME.
Provisies zijn voorschotten voor de verwachte jaarlijkse kosten. Op het einde van het boekjaar worden ze verrekend met de werkelijke uitgaven; je betaalt bij of krijgt terug.
Een spaarpot van de VME voor grote, niet-jaarlijkse uitgaven (dak, gevel, lift). Sinds 2019 is de opbouw ervan verplicht, en de opgebouwde bijdragen blijven bij het gebouw — ook als je verkoopt.
Een terugkerend voorschot voor de lopende kosten van de VME (poets, elektriciteit, verzekeringen). Je betaalt het bij aankoop en periodiek, vaak per kwartaal.
Beslissingen van de algemene vergadering binden alle eigenaars, ook wie tegenstemde. Bij wanbetaling onderneemt de syndicus de nodige stappen om de achterstallen in te vorderen.
In principe wie eigenaar was op het moment van de oproeping tot kapitaalinbreng, ongeacht latere afspraken tussen koper en verkoper in de verkoopovereenkomst.
Elke mede-eigenaar mag vóór de algemene vergadering de boekhouding, facturen en overeenkomsten inkijken. Syndio stelt deze documenten digitaal beschikbaar.
Een orgaan dat toezicht houdt op het beheer van de syndicus. Vanaf 20 kavels is een raad van mede-eigendom verplicht; hij brengt jaarlijks verslag uit aan de algemene vergadering.
De syndicus sluit doorgaans een blokpolis af voor het hele gebouw, die de gemeenschappelijke delen dekt. Voor je eigen inboedel blijf je zelf verantwoordelijk.
Nee. Elke ingreep met impact op de gemeenschappelijke delen (leidingen, ramen, gevel…) moet eerst worden goedgekeurd door de algemene vergadering.
De syndicus onderneemt meteen actie (hersteller of verzekeraar contacteren). De kosten worden in principe verdeeld volgens de basisakte, tenzij er sprake is van nalatigheid of overmacht.
Oudere liften moeten voldoen aan de geldende veiligheidsnormen. Een risicoanalyse bepaalt welke aanpassingen nodig zijn; uitstel kan leiden tot boetes van de bevoegde diensten.
De algemene vergadering beslist met gewone meerderheid over de aanstelling van een nieuwe syndicus. Daarna regelen wij de overdracht van het volledige dossier met je vorige syndicus — eenvoudiger dan je denkt.
Wat is een VME (vereniging van mede-eigenaars)?

Alle eigenaars van een gebouw met minstens twee kavels vormen samen de VME. Die krijgt rechtspersoonlijkheid — met een eigen naam, zetel, ondernemingsnummer en vermogen — zodra de wet van toepassing is, minstens één kavel verkocht is en de statuten zijn overgeschreven.

Een notariële akte die het gebouw indeelt in privatieve kavels (met een aantal aandelen) en gemeenschappelijke delen. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw.

De basisakte en het reglement van mede-eigendom samen, meestal in één notariële akte. Ze bepalen de eigendomsverhoudingen en de spelregels van het gebouw.

Een onderhands document dat de werking van de algemene vergadering, de eventuele raad van mede-eigendom en de afspraken rond de syndicus regelt, plus de praktische leefregels binnen het gebouw.

Wat enkel jij gebruikt is privatief; wat iedereen (kan) gebruiken is gemeenschappelijk. Bij twijfel geldt een deel als gemeenschappelijk. De precieze omschrijving vind je in de basisakte.

De basisakte kent aan elke kavel een aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen toe. Die aandelen bepalen zowel je stemrecht als je aandeel in de gemeenschappelijke kosten.

Zodra een gebouw uit twee of meer kavels met verschillende eigenaars bestaat, er een basisakte en reglement van mede-eigendom is, en de eigendom in kavels is verdeeld.
Wat doet een syndicus precies?
De syndicus vertegenwoordigt de VME en beheert de gemeenschappelijke delen (dak, gevel, lift, tuin, installaties). Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en zorgt voor het administratief, financieel en technisch beheer.
Ja, zodra er sprake is van mede-eigendom. Enkel bij een heel kleine residentie met eenvoudig beheer kunnen de eigenaars unaniem beslissen geen syndicus aan te stellen.
Meestal door de algemene vergadering, voor maximaal drie jaar (hernieuwbaar, en steeds afzetbaar). Bij nieuwbouw wordt de syndicus soms via het RIO aangesteld door de promotor, tot de eerste algemene vergadering.
Ja. De overeenkomst bevat een lijst van de forfaitaire prestaties (in het basisereloon) en een lijst van de aanvullende prestaties met hun vergoeding, zodat er geen verrassingen zijn.

Dat de syndicus is ingeschreven bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, gebonden is aan een deontologische code en verzekerd is. Syndio is een BIV-erkend syndicuskantoor.

Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen namens de VME en wordt verkozen door de algemene vergadering. Een rentmeester beheert privatieve delen (bv. een verhuurd appartement) in opdracht van één eigenaar.

Dan vervalt het mandaat en mag de syndicus geen daden van beheer meer stellen. Op vraag van een mede-eigenaar kan de vrederechter een voorlopige syndicus aanstellen.

Wat is de algemene vergadering (AV)?

De jaarlijkse vergadering van alle mede-eigenaars die beslist over gemeenschappelijke zaken: de afrekening, werken, de aanstelling van de syndicus, enzovoort. De syndicus notuleert de beslissingen.

Bij de start moeten meer dan de helft van de eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn én samen minstens de helft van de aandelen bezitten. De vergadering is ook geldig als de aanwezigen meer dan drie vierden van de aandelen vertegenwoordigen.
Gewone beslissingen worden genomen met volstrekte meerderheid (de helft + 1). Zwaardere beslissingen vragen 2/3, 4/5 of unanimiteit, afhankelijk van de impact op het gebouw.
In principe maximaal drie, tenzij het totaal van je eigen stemmen en die van je volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen bedraagt. Blanco volmachten of volmachten “aan de voorzitter” zijn niet toegelaten.
Ze vermeldt de naam van de lasthebber, mag algemeen of specifiek zijn en geldt in principe voor één algemene vergadering (behalve bij een notariële volmacht). De syndicus zelf mag geen volmachten krijgen.
De genomen beslissingen, de behaalde meerderheden en de namen van wie tegenstemde of zich onthield. De notulen worden op het einde van de zitting ondertekend door de voorzitter, de secretaris en de nog aanwezige eigenaars.
Bezorg je agendapunt schriftelijk aan de syndicus (aangetekend of via e-mail met ontvangstbevestiging), minstens drie weken voor de vergadering. Te laat ontvangen punten komen op de volgende AV.
De aanwezigheidsvoorwaarde geldt enkel bij de start van de vergadering. Wie later vertrekt kan de verdere besluitvorming niet blokkeren; de syndicus noteert het vertrek en herleidt het stemmenaantal.
Nee. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stemmen bij het berekenen van de vereiste meerderheid.
De wet verplicht een aangetekende oproeping, tenzij je uitdrukkelijk en schriftelijk instemt met een andere manier (bv. e-mail). Laat je voorkeur weten aan je syndicus om ongemak te vermijden.
Een mede-eigenaar, verkozen bij de start van de vergadering met volstrekte meerderheid. De voorzitter leidt de vergadering en ondertekent onder meer de syndicusovereenkomst namens de VME.
Wat zijn provisies en wanneer worden ze afgerekend?

Provisies zijn voorschotten voor de verwachte jaarlijkse kosten. Op het einde van het boekjaar worden ze verrekend met de werkelijke uitgaven; je betaalt bij of krijgt terug.

Een spaarpot van de VME voor grote, niet-jaarlijkse uitgaven (dak, gevel, lift). Sinds 2019 is de opbouw ervan verplicht, en de opgebouwde bijdragen blijven bij het gebouw — ook als je verkoopt.
Een terugkerend voorschot voor de lopende kosten van de VME (poets, elektriciteit, verzekeringen). Je betaalt het bij aankoop en periodiek, vaak per kwartaal.
Beslissingen van de algemene vergadering binden alle eigenaars, ook wie tegenstemde. Bij wanbetaling onderneemt de syndicus de nodige stappen om de achterstallen in te vorderen.
In principe wie eigenaar was op het moment van de oproeping tot kapitaalinbreng, ongeacht latere afspraken tussen koper en verkoper in de verkoopovereenkomst.
Elke mede-eigenaar mag vóór de algemene vergadering de boekhouding, facturen en overeenkomsten inkijken. Syndio stelt deze documenten digitaal beschikbaar.
Wat is de raad van mede-eigendom?
Een orgaan dat toezicht houdt op het beheer van de syndicus. Vanaf 20 kavels is een raad van mede-eigendom verplicht; hij brengt jaarlijks verslag uit aan de algemene vergadering.
De syndicus sluit doorgaans een blokpolis af voor het hele gebouw, die de gemeenschappelijke delen dekt. Voor je eigen inboedel blijf je zelf verantwoordelijk.
Nee. Elke ingreep met impact op de gemeenschappelijke delen (leidingen, ramen, gevel…) moet eerst worden goedgekeurd door de algemene vergadering.
De syndicus onderneemt meteen actie (hersteller of verzekeraar contacteren). De kosten worden in principe verdeeld volgens de basisakte, tenzij er sprake is van nalatigheid of overmacht.
Oudere liften moeten voldoen aan de geldende veiligheidsnormen. Een risicoanalyse bepaalt welke aanpassingen nodig zijn; uitstel kan leiden tot boetes van de bevoegde diensten.
De algemene vergadering beslist met gewone meerderheid over de aanstelling van een nieuwe syndicus. Daarna regelen wij de overdracht van het volledige dossier met je vorige syndicus — eenvoudiger dan je denkt.

Je vraag niet gevonden?

We helpen je graag persoonlijk verder.
Stel je vraag
Scroll naar boven